Was BETTERHOMES-Experten Kaufinteressierten als Erstes empfehlen

Der Weg zur eigenen Ferienwohnung führt durch ein dichtes Netz aus rechtlichen Vorgaben, regionalen Besonderheiten und einem Angebot, das immer knapper wird. BETTERHOMES, der grösste unabhängige Immobilienmakler der Schweiz, begleitet Kaufinteressierte seit 2005 durch genau diese Komplexität. Was die Experten dabei regelmässig feststellen: Die meisten Fehler passieren nicht beim Kaufabschluss, sondern viel früher.

Ein Markt, der keine Geduld belohnt

Der erste Schock für viele Suchende ist das Tempo. Ferienimmobilien in der Schweiz bewegen sich schnell, gerade in den gefragtesten Regionen. Das Immobilienpreis-Barometer von RealAdvisor zeigt für das erste Quartal 2026, dass die Wohnungspreise in Graubünden im Jahresvergleich um 8,9 Prozent gestiegen sind. Das Wallis legte im selben Zeitraum um 2,1 Prozent zu. Das ist keine Marktlaune, sondern die direkte Folge eines strukturellen Problems: Das Angebot wächst kaum, die Nachfrage aber schon.

Wer auf den richtigen Zeitpunkt wartet oder zu lange überlegt, kauft in diesem Markt teurer oder gar nicht. Das klingt nach einer Warnung, ist aber eher eine Aufforderung zur Vorbereitung. Wer weiss, was er sucht, und welche rechtlichen Rahmenbedingungen für ihn gelten, kann schnell handeln. Wer das nicht weiss, steht beim Besichtigungstermin vor Fragen, die er besser schon Wochen vorher hätte klären sollen.

Das Zweitwohnungsgesetz als unsichtbare Schranke

Es gibt eine Regulierung in der Schweiz, die den Ferienimmobilienmarkt stärker prägt als fast jede andere: das Zweitwohnungsgesetz. Es trat 2016 in Kraft und untersagt in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, den Bau neuer Zweitwohnungen. Betroffen sind viele der bekanntesten Wintersportorte in Graubünden und im Wallis. Was das in der Praxis bedeutet: In diesen Gemeinden gibt es kaum Neubauten im Ferienimmobiliensegment mehr, und der Bestand wird zum raren Gut.

Wer sich ein Chalet in Zermatt oder Davos vorstellt, konkurriert mit einem Markt, in dem das Angebot strukturell begrenzt ist und die Nachfrage seit Jahren stabil bleibt. Das treibt die Preise, und es erklärt, warum die BETTERHOMES-Experten immer wieder denselben Rat geben: Wer wartet, bis "das Richtige" auftaucht, wartet oft länger als geplant, und zahlt am Ende mehr.

Lex Koller: Wer darf überhaupt kaufen?

Für Schweizerinnen und Schweizer stellt sich diese Frage nicht. Wohl aber für einen grossen Teil der Interessenten, nämlich für Personen, die keinen Wohnsitz in der Schweiz haben. Hier greift die Lex Koller, ein Bundesgesetz, das den Erwerb von Immobilien durch Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz erheblich einschränkt. Ferienwohnungen sind dabei nicht ausgenommen.

Schweizweit dürfen pro Jahr lediglich 1'500 solcher Objekte an Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz verkauft werden, wie die offizielle Schweizer Behördenwebsite ch.ch festhält. Die Kontingente sind kantonal aufgeteilt. Das Wallis vergibt jährlich 330 Bewilligungen, Kantone wie Nidwalden, Glarus und Jura kommen auf je etwas mehr als 20. Ist ein Kontingent ausgeschöpft, wird nicht auf das nächste Quartal verschoben, sondern auf das nächste Jahr. EU- und EFTA-Bürger mit rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz und einer Aufenthaltsbewilligung B oder C sind von diesen Beschränkungen dagegen ausgenommen. Sie dürfen wie Schweizer Staatsangehörige kaufen. Wer sich bei seinem Status unsicher ist, sollte das vor der ersten Besichtigung klären.

Welche Region passt zu wem?

Die Wahl der Region ist keine rein geografische Entscheidung. Sie hängt davon ab, was man mit der Immobilie vorhat, wie oft man sie nutzt, ob Wintersport oder Sommerferien im Vordergrund stehen und wie gut die Anbindung sein muss. Graubünden und das Wallis dominieren den Markt für klassische Bergimmobilien. Das Tessin zieht Käufer an, die ein südliches Lebensgefühl mit Schweizer Infrastruktur kombinieren möchten. Der Luganersee ist für viele Deutschschweizer eine Art Südfenster mit vergleichsweise kurzen Fahrzeiten.

Der Zürichsee und der Vierwaldstättersee bieten etwas anderes: Nähe zu städtischer Infrastruktur, gute Erschliessung und einen Markt, der eher dem Wochenendsitz-Segment entspricht als dem klassischen Ferienhaus. Wer ein Objekt sucht, das auch als Rückzugsort ausserhalb der Ferienzeiten taugt, findet dort andere Möglichkeiten als in einem reinen Skigebiet. Und wer noch unentschlossen ist, sollte sich eine einfache Frage stellen: Wie viele Ferienwochen pro Jahr bin ich realistisch vor Ort? Die Antwort darauf bestimmt die Region mehr als jede Lageanalyse.

Leerstand ist teurer als gedacht

Viele Käufer rechnen im Vorfeld mit intensivem Eigengebrauch. In der Praxis steht die Ferienimmobilie oft mehr leer als erwartet. Das ist keine Seltenheit, sondern die Realität von Berufsalltag, Familienkalender und kurzfristigen Planänderungen. Wer dann überlegt, die Wohnung in nicht genutzten Wochen zu vermieten, stösst auf ein rechtliches Feld, das viele unterschätzen.

BETTERHOMES-Gründer Cyrill Lanz hat das in einem Blogbeitrag auf der Unternehmenswebsite klar beschrieben: Bevor man über Kurzzeitvermietung nachdenkt, muss man wissen, ob die Nutzungszone des Objekts eine touristische Nutzung überhaupt erlaubt. In einer reinen Wohnzone ist das in vielen Schweizer Gemeinden nicht möglich. Dazu kommen Meldepflichten für Gäste, steuerliche Fragen und die Notwendigkeit, bei Stockwerkeigentum das Einverständnis der Gemeinschaft einzuholen. All das klingt nach Bürokratie, hat aber handfeste finanzielle Konsequenzen, wenn man es erst im Nachhinein feststellt.

Was die Finanzierung von Ferienimmobilien besonders macht

Die Schweizerische Nationalbank senkte ihren Leitzins bis Mitte 2025 schrittweise auf 0,00 Prozent. Das hat die Hypothekarkosten gedrückt und die Nachfrage nach Wohneigentum generell gestützt. Für Ferienimmobilien gilt jedoch eine Besonderheit: Laut dem Wohnimmobilien-Marktbericht von Engel & Völkers Schweiz werden sie besonders häufig aus Eigenkapital finanziert. Die Käufer sind damit weniger abhängig vom Zinsniveau, tragen aber das volle Liquiditätsrisiko selbst.

Wer eine Hypothek aufnehmen möchte, muss mit strengeren Anforderungen rechnen als beim Erstwerb einer Hauptwohnlage. Banken verlangen bei Ferienimmobilien oft höhere Eigenkapitalanteile und bewerten die Tragbarkeit konservativer, weil das Objekt nicht dauerhaft bewohnt ist. Das Berner Oberland, das Oberwallis und die Region Chur werden von der UBS für 2026 als Regionen mit überdurchschnittlichem Preiswachstumspotenzial eingestuft, was sowohl Chance als auch Verpflichtung bedeutet: Wer dort kauft, kauft in einem Segment, das Wert hält, zahlt dafür aber bereits heute einen entsprechenden Preis.

Früher informiert sein als alle anderen

Attraktive Ferienimmobilien in beliebten Schweizer Regionen werden oft besichtigt und reserviert, bevor sie auf grossen Portalen erscheinen. Das ist eine Marktbeobachtung, die viele Suchende aus eigener Erfahrung kennen, manchmal auf unangenehme Art. BETTERHOMES bietet Interessierten deshalb die Möglichkeit, einen persönlichen Suchauftrag zu hinterlegen und neue Angebote bis zu 48 Stunden früher zu erhalten als auf öffentlichen Plattformen. In einem Markt, in dem Stunden entscheiden können, ist das kein Marketingversprechen, sondern ein messbarer Zeitvorteil.

Die Plattform umfasst Angebote aus dem gesamten Schweizer Ferienimmobiliensegment, von der klassischen Bergwohnung im Wallis bis zur Seelage am Luganersee. Wer die Suche ernsthaft angehen möchte, ist gut beraten, diesen Vorlauf zu nutzen und nicht erst dann aktiv zu werden, wenn ein Objekt bereits auf allen Portalen steht.

Was am Ende den Unterschied macht

Eine Ferienimmobilie in der Schweiz ist keine Impulsentscheidung. Sie verlangt eine klare Vorstellung der eigenen Nutzung, ein Verständnis der geltenden Vorschriften und eine Finanzplanung, die auch eine Phase mit wenig Eigennutzung übersteht. Wer das realistisch angeht und die rechtlichen Fragen früh klärt, erhöht seine Chancen erheblich. Wer zusätzlich früher informiert ist als andere Suchende, hat schon einen guten Teil des Weges hinter sich.

Wer nach all dem das Gefühl hat, hier bräuchte es eigentlich jemanden, der die kantonalen Kontingente, die Zweitwohnungsregeln der jeweiligen Gemeinde und die Lex-Koller-Fallstricke im Alltag kennt, liegt damit richtig. Genau das leisten die lokalen Berater von BETTERHOMES, und über deren Suchauftrag lassen sich passende Objekte kostenlos und unverbindlich hinterlegen, inklusive des erwähnten Zeitvorteils vor der öffentlichen Veröffentlichung.

pd